到手购买力计算器

使用方法

1. 「税前年收入」按美元/年填写，月收入由它除以 12 得出；示例年收入 90000 对应月收入 7500.00 美元。
2. 「月度债务还款」填信用卡最低还款、车贷、学生贷款等每月固定还款的合计，不含本次拟贷的月供；没有就填 0。
3. 「首付」填准备拿出的现金，示例 60000 美元；它同时抬高房价与房产税的计税基数，并非越高越线性。
4. 「年利率」与「贷款年限」一起决定月供能反解出多少贷款：利率越低、年限越长，同样预算能撬动的贷款越多。
5. 「房产税率」与「保险 + HOA」是持有成本，必须挤进同一个预算池；不填这两项，算出的房价会明显偏高。
6. 点「计算可负担房价」，得到房价、贷款额、首付比例与月供的三段构成，下方对照表同步刷新。

这个到手购买力计算器能解决什么问题

买房预算的第一道关口不是「能贷多少」，而是「每月能拿出多少还房」。前端 28% 管住房总支出，后端 36% 管全部债务，两道闸门同时成立，可用额度就是更紧的那一端。本页先按这两条门槛算出每月可用于住房的金额，再用当前利率反解出贷款额，加上首付得到可负担房价，并把月供拆成本息、房产税、保险三段。它适合购房前的收入自查、贷款预审前的额度估算，以及在中介报价前先确定自己的价格天花板。

计算原理与变量说明

本页按三步走：先把年收入摊成月收入，再按 28/36 两条门槛取预算，最后用年金现值公式把预算反解成贷款额。

• 月收入：年收入 ÷ 12，示例 90000 ÷ 12 = 7500.00。
• 前端 28%：月收入 × 28% = 2100.00，这是住房总支出（本息 + 房产税 + 保险）的上限。
• 后端 36%：月收入 × 36% = 2700.00，再减去已有月债 650，得到 2050.00；它代表「全部债务不超过 36%」在扣掉旧债后留给住房的额度。
• 取更紧的一端：min(2100.00, 2050.00) = 2050.00。本例后端更紧，因为月债 650 已占去一部分额度。
• 年金现值因子：月利率 i = 6.5% ÷ 12 = 0.005417，期数 n = 30 × 12 = 360，因子 ann = (1 − (1+i)⁻ⁿ) ÷ i = 158.2108。
• 反解贷款：月供本息 = 贷款 ÷ ann，房产税 = (贷款 + 首付) × 税率 ÷ 12，保险为固定月额；令三者之和恰好等于预算 2050.00，即可解出贷款 251,342.76。

为什么后端要减去已有债务，而不是把两条门槛直接相加？28/36 法则把「住房」和「全部债务」当成两把独立的尺子：前端只盯住房月供不超过月收入 28%，后端盯所有债务（含月供）不超过 36%，两条约束同时生效，可用额度取更小者。示例月债 650 已经不小，后端只剩 2050.00；当月债降到使后端与前端相等时，临界值 D* = 7500 × 36% − 7500 × 28% = 600，再低则前端 2100.00 成为瓶颈。这解释了为什么高债务人群即便收入不低，可负担房价仍会被后端明显压下来。

房产税与保险为什么必须挤进月供预算？不少估算只拿本息去比 28% 上限，房价会偏高。本页把房产税按「房价 × 年税率 ÷ 12」折成月度支出、保险按固定月额计入，预算于是被切成三份：本息 1,588.66、房产税 311.34、保险 150.00，合计 2,050.00。若只按本息口径，最大贷款可达 2050 × 158.2108 = 324,332.18、对应房价 384,332.18，与含税险口径的 311,342.76 之间的差距，正是持有成本被计入后挤掉的购买力。

首付在公式里是双向的：它直接抬高房价（房价 = 贷款 + 首付），同时抬高房产税基数、反向挤占本息空间，因此提高首付的边际收益递减。首付比例达到 20% 及以上时，多数机构不再要求按揭保险（PMI）；示例的 19.27% 正好卡在门槛下方。

完整示例（数值仅作演示）

示例条件：年收入 90000、月度债务 650、首付 60000、年利率 6.5%、贷款年限 30 年、房产税率 1.2%/年、保险 + HOA 每月 150。

• 月收入 7,500.00；前端 28% 上限 2,100.00；后端 36% 扣债后 2,050.00；取更紧的一端 2,050.00。
• 年金现值因子 158.2108（i = 0.005417、n = 360）。
• 可负担房价 311,342.76；贷款额 251,342.76；首付比例 19.27%。
• 月供本息 1,588.66 + 房产税 311.34 + 保险 150.00 = 月供合计 2,050.00。
• 口径校验：房价 311,342.76 − 首付 60,000 = 251,342.76，与贷款额完全一致。
• 上限口径（月供只算本息）：最大贷款 324,332.18，对应最高房价 384,332.18。
• 前后端相等时的临界月债 D* = 600；当前月债 650 已越过这条线，所以后端更紧。

换算到实际场景：在 6.5%、30 年条件下每月实际要掏出 2,050.00 美元，其中用于「买下房子」的本息只有 1,588.66 美元，余下的 311.34 美元是房产税、150.00 美元是保险与物业费。这几笔在贷款结清前一直存在，因此倒推收入要求时要按 2,050.00 而不是 1,588.66 来算。

示例数值均为演示，不代表任何地区或机构的实际贷款条件。

收入、利率与年限对照表

下表固定月债 650、首付 60000、利率 6.5%、30 年、房产税 1.2%、保险 150，只改变年收入；表格由页面公式实时生成，可点「复制对照表」按 TSV 取走。

下表固定其余条件，只改变年利率。利率从 4% 升到 8% 时，同样的月供预算能撬动的贷款从 318,661.46 缩到 220,685.80。

下表固定利率 6.5%，只改变贷款年限。年限拉长会摊薄月供、抬高可负担房价，代价是总利息大幅增加；年限对房价的提升是递减的，30 年拉到 40 年只多出有限的房价空间。

结果边界、舍入与适用说明

• 输入范围：年收入 0 ～ 100,000,000，月度债务 0 ～ 1,000,000，首付 0 ～ 100,000,000，年利率 0 ～ 30，年限 1 ～ 50，房产税率 0 ～ 5，保险 + HOA 0 ～ 50,000，金额类均支持小数。
• 金额与百分比均保留 2 位小数，年金因子保留 4 位（示例 158.2108）；中间过程不作二次舍入，只在最终展示时取整，手工复算可能有末位差异。
• 本页采用美元口径与月复利房贷模型（i = 年利率 ÷ 12），不适用于按半年复利、先息后本或双周还款的产品。
• 当后端预算被月债挤压到 0 或负数时，页面直接给出错误提示，不会返回负数房价或除零结果。
• 未计入：按揭保险（PMI）、过户税与评估费等一次性费用、维修与水电、物业费涨价。
• 首付比例低于 20% 时（示例 19.27%），实际月供往往还要加上 PMI，因此本页结果属于「未含 PMI」的上限口径。
• 房产税各地差异极大，示例 1.2%/年仅供演示；免税额度、评估增值口径、税率上限都会让真实税负偏离计算结果。
• 结果只反映「收入—债务—利率」的算术关系，不等于任何机构的最终可贷额度，实际审批还要看信用记录、工作年限与首付来源。

常见问题

相关工具

• 房贷计算器：已知房价、首付与利率，算月供与总利息。
• 贷款计算器：各类等额本息、等额本金贷款的统一月供估算。
• 首付还款计算器：只看首付与后续还款节奏的测算。
• 房屋净值贷款计算器：已持有房产再融资或套现时的额度估算。
• 再融资计算器：比较换贷前后的月供与利息差。
• 计算器：查看全部计算器工具。