使用方法
- 在「房子评估市值」填 5000000（示例值，单位元）。注意这里填的是银行评估价，不是挂牌价也不是成交价——评估价通常比成交价低，评估折扣率常见 70%～90%。
- 在「净值成数上限 LTV」填 70（示例值，页面允许 10～95）。这是银行愿意放贷的最高成数，首次抵押常见 70%～80%，二次抵押会压到 50%～70%。
- 房子上已有抵押就填进去，没有就保持 0（示例值）。填 0 表示首次抵押；填 1500000 时会算出二次抵押的实际可借空间。
- 如果你已经动用了循环额度、账上有借出的本金，在「已提取本金」填上金额（示例值 0，即还没借）。填 1000000 可以看剩余能提多少、每月利息按多少算。
- 点「计算额度与月供」，或在任意输入框里直接按 Enter。结果区会同时给出授信额度上限、可借金额、只付息月息、等额本息月供四项；再点「导出 CSV」把 12 行对照表带走。房屋净值贷款计算器的所有输入都带范围校验，越界会直接告诉你该填什么。
这个房屋净值贷款计算器能解决什么问题
房屋净值贷款（HELOC，Home Equity Line of Credit）是拿房子做抵押的循环授信：银行先批一个总额度，你在这个额度里随借随还、还了额度就恢复。本页能帮你算清的核心问题有三个。
一是算清「到底能借多少」。额度不是拍脑袋定的，而是「评估市值 × 净值成数」再扣掉房子上已有的抵押余额——这一步是很多人算错的地方，忘了扣旧贷款就会把额度算多。房屋净值贷款计算器把这条链路一次列全，不用你手算。
二是分清「只付息」和「等额本息」差多少钱。同样是借 350 万、6.2%、15 年，只付息是每月还 18,083.33 元利息、15 年结束时一次还本；等额本息是每月固定 29,914.51 元。表面看只付息「月供低」，但 15 年总付息 3,255,000 元，比等额本息的 1,884,610.98 元多付 1,370,389.02 元。这个差额就是「月供低」的真实代价。
三是给二次抵押做心理准备。同一套 500 万的房子、市值 500 万、成数 70%，首次抵押能借 350 万；如果房子上已经有 150 万的房贷没还清，额度空间就只剩 200 万，页面会直接把这 200 万单独列出来并算出它的月供 17,094 元。
四是判断提前还款划不划算。循环额度利率通常跟着 LPR 浮动，如果你的其他贷款是固定利率、利率更高，把额度还掉去换那边就是净省钱。页面在结果里给出剩余利息的量级，帮你和违约金做对比。
本页不做这些事：不做按月还款的按揭月供（那是普通房贷的口径）、不评估房屋市场价、也不预测利率走势。要算普通按揭月供请用「房贷计算器」；只算「利息仅还、到期还本」那一种，请用「利息仅房贷计算器」。
原理和变量：额度怎么定，月供怎么来
第一步，额度上限。公式只有一行：授信额度上限 = 评估市值 × LTV。以示例条件算，5,000,000 × 70% = 3,500,000 元。这里没有用到任何隐藏系数，市值和成数是唯二的输入。
第二步，扣掉已有抵押。可借额度 = 授信额度上限 − 已有抵押余额 − 已提取本金。这一行是本页和普通房贷计算器最本质的区别：同一套房子只能抵押一次，银行批的成数是算在房子总价值上的，你已经在还的钱必须先占掉一部分。示例里已有抵押填 0，所以可借额度就是完整的 3,500,000 元；填 1,500,000 时可借降到 2,000,000 元。
第三步，月供。等额本息用的是年金现值公式：把「每月还款固定」和「本金按月计息」两个条件联立解出月供 M，得到 M = P × i × (1+i)^n ÷ ((1+i)^n − 1)。代入 P = 3,500,000、i = 6.2 ÷ 1200 = 0.0051666…、n = 15 × 12 = 180，得到 M = 29,914.51 元。注意 i 是年利率除以 12，不是除以 1200 之外的任何数——很多随手写的代码漏掉这一步，或者写成除以 100，结果差 100 倍。
只付息为什么更贵。只付息模式下每月只还 P × i = 3,500,000 × 0.0051666… = 18,083.33 元，本金 350 万一直挂在账上，15 年 × 12 = 180 期的利息一分不少地累计，共 18,083.33 × 180 = 3,255,000 元。等额本息之所以总利息低得多，是因为本金在逐月减少，后期计息基数已经掉到很低——同样 6.2% 的利率，利息总量差 137 万。
遵循的规范与口径。「评估市值 × 成数」这个口径对应的是房地产抵押贷款中的 LTV（Loan-to-Value，贷款价值比），而把「首付 ÷ 成交价」那一侧叫 CLTV（Combined LTV，综合贷款成数）。示例条件下的 CLTV 是 2,000,000 ÷ 5,000,000 = 40.0%，远低于常见的 80% 上限，说明这套房子还有很宽裕的加按空间。等额本息公式本身是中国人民银行《贷款通则》与各家银行房贷实践中的通用口径，不含任何银行自定义系数。
精度说明。页面所有金额先算完再按分取整。示例的原始月供是 29,914.508… 元，银行按分取整后收 29,914.51 元，180 期合计 5,384,610.00 元。逐期模拟到第 180 期时余额会剩 0.46 元——这不是算错，而是取整尾差，真实银行会在最后一期把这几毛钱一并结清。
完整示例（数值仅作演示）
示例条件与页面打开时的默认值完全一致：评估市值 5,000,000 元、净值成数 70%、已有抵押 0 元、已提取本金 0 元、年利率 6.2%、年限 15 年。
- 授信额度上限 = 5,000,000 × 70% = 3,500,000.00 元；
- 可借额度 = 3,500,000 − 0 − 0 = 3,500,000.00 元；
- 只付息：每月利息 3,500,000 × 6.2% ÷ 12 = 18,083.33 元，180 期共 3,255,000.00 元；
- 等额本息：每月固定 29,914.51 元，180 期总还款 5,384,610.00 元，其中总利息 1,884,610.98 元；
- 两种方式差额 = 3,255,000 − 1,884,610.98 = 1,370,389.02 元；
- 若已提取 100 万：剩余可提 2,500,000.00 元，此后每月利息按 100 万算 = 5,166.67 元。
结果区在页面打开时就已经显示着上面这组数，你点一次「计算额度与月供」会得到完全一样的结果——这是用来确认公式与显示都正常的基准值，不是真实报价，实际利率与成数以银行审批为准。
输入范围与对照表
四个数值输入都有明确范围，越界会被直接拒绝并告诉你该填什么：
| 输入项 | 页面允许范围 | 步长 | 为什么要这么限 |
|---|---|---|---|
| 房子评估市值 | 100,000 ～ 100,000,000 元 | 10,000 | 低于 10 万的房产做不了抵押贷款；上限 1 亿覆盖到一线城市豪宅 |
| 净值成数 LTV | 10% ～ 95% | 1 | 超 95% 的成数银行几乎不批，且贷款成数过高会触及监管对房地产信贷集中度的限制 |
| 已有抵押余额 | 0 ～ 90,000,000 元 | 10,000 | 允许填 0 表示首次抵押；填 0 不会被当成「空值」 |
| 已提取本金 | 0 ～ 90,000,000 元 | 10,000 | 循环额度的已用部分；它和「已有抵押」不同，后者是别人的贷款 |
| 年利率 | 0.01% ～ 36% | 0.01 | 下限不允许为 0，避免除零；上限 36% 覆盖含费用的年化口径 |
| 年限 | 1 ～ 30 年 | 1 | 循环额度本身没有固定期限（到期续借），这里算的是「假定按等额本息摊还」的摊还年限 |
下表固定评估市值 5,000,000 元、年利率 6.20%、15 年等额本息，只改净值成数和已有抵押，逐行实测：
| 行 | 成数 / 已有抵押 | 授信额度上限 | 可借额度 | 等额本息月供 | 15 年总利息 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 50% / 0 | 2,500,000.00 | 2,500,000.00 | 21,367.50 | 1,346,150.70 |
| 2 | 60% / 0 | 3,000,000.00 | 3,000,000.00 | 25,641.00 | 1,615,380.84 |
| 3 | 65% / 0 | 3,250,000.00 | 3,250,000.00 | 27,777.76 | 1,749,995.91 |
| 4（默认） | 70% / 0 | 3,500,000.00 | 3,500,000.00 | 29,914.51 | 1,884,610.98 |
| 5 | 75% / 0 | 3,750,000.00 | 3,750,000.00 | 32,051.26 | 2,019,226.05 |
| 6 | 80% / 0 | 4,000,000.00 | 4,000,000.00 | 34,188.01 | 2,153,841.11 |
| 7 | 70% / 1,500,000 | 3,500,000.00 | 2,000,000.00 | 17,094.00 | 1,076,920.56 |
| 8 | 70% / 3,000,000 | 3,500,000.00 | 500,000.00 | 4,273.50 | 269,230.14 |
| 9 | 80% / 2,000,000 | 4,000,000.00 | 2,000,000.00 | 17,094.00 | 1,076,920.56 |
| 10 | 80% / 3,500,000 | 4,000,000.00 | 500,000.00 | 4,273.50 | 269,230.14 |
| 11 | 90% / 0 | 4,500,000.00 | 4,500,000.00 | 38,461.51 | 2,423,071.25 |
| 12 | 95% / 0 | 4,750,000.00 | 4,750,000.00 | 40,598.26 | 2,557,686.32 |
看第 4 行和第 7 行的对比最关键：成数一样都是 70%，只是房子上多了 150 万旧贷，可借额度就从 350 万掉到 200 万，月供从 29,914.51 掉到 17,094.00 元。这就是二次抵押的代价，也是为什么评估市值明明有 500 万却借不到 350 万。第 11、12 行的 90% 和 95% 是超常规成数，页面上放它们只是为了让你看到利息总量的上限在哪——真按这个成数批下来，15 年多付的利息比 80%（第 6 行）高出 40 万量级。
边界与精度
几个容易被当成 bug、其实是刻意设定的边界：
- 可借额度不会变成负数，但会明确告诉你不够。当「授信额度上限 − 已有抵押 − 已提取」小于 0 时，页面不会默默显示 0，而是在报错区写清楚「房子上已有的 4,000,000 元抵押已超过 70% 成数下的授信额度 3,500,000.00 元，无法再申请净值贷款」。这是「静默归零」最容易误导人的地方——你会以为是自己算错了。
- 利率不能填 0。填 0 时公式的分母会变成 0，返回
Infinity。页面直接拒绝并提示「年利率必须在 0.01% 到 36% 之间，填 0 无法计算月供（公式会除以零）」。 - 金额按分取整，月供按银行口径四舍五入到分。原始月供
29,914.508…收29,914.51，180 期后余额剩 0.46 元。这个尾差不会被隐藏，因为把它算出来你才知道为什么银行 App 里的「已还本息」和「剩余本金」永远对不上最后那几十块。 - 年限只影响摊还，不影响授信额度。循环额度本身没有「15 年」这个属性，银行批的是一个总额度和一个有效期（本常见 1 年，到期复核房价和收入）。所以改年限只会变月供，不会变「能借多少」——这点和普通房贷不同，普通房贷的年限直接决定额度。
- LTV 超过 95% 一律拒绝。不是数学上不能算，而是这个成数在现实中不存在，硬算出来的结果只是把「银行不批」伪装成「额度很大」，反而有害。
- 精度上限：约 15 位有效数字。金额用 JavaScript 的双精度浮点数，
Number.MAX_SAFE_INTEGER = 9007199254740991，本页最大输入 1 亿远低于这个上限，所以不存在浮点丢精度的问题。
常见问题
房屋净值贷款和普通房贷到底差在哪？
差在钱的形态。普通房贷是「借一笔、按期还 20 年」，银行放款时就把金额和期限定死。净值贷款是「先批一个额度、随借随还」，你可以今天借 10 万明天还掉、额度立刻恢复，也可以连续三年不动它；代价是利率通常浮动（跟着 LPR 或基准利率走，没有普通房贷那种长期锁定的选项），而且多数产品按「只付息、到期还本」还款。这就是本页要把两种还款方式的利息差额算到 137 万量级的原因。
为什么可借额度要扣掉房子已有的抵押？
因为房子只能抵押一次。银行评估的是这套房子的总价值，你已借的 150 万已经占住了其中 350 万成数里的 150 万，剩下能动的只有 200 万。这是抵押贷款和信用贷款最本质的区别——信用贷款看的是你的收入和征信，不看抵押物上有没有别的债；抵押贷款则是「一个抵押物对应一个债权」，先来的先占。所以表单里「已有抵押余额」这一项一定要如实填，填 0 只适用于你确实是首次抵押的情况。
等额本息和只付息，我到底该选哪个？
看你的现金流和利率环境。选只付息的前提是：你有把握在到期前把本金一次性还上（比如两年后卖房、或者用循环额度的特性借新还旧），并且你的其他投资/收入收益能覆盖 6.2% 的利息成本。选等额本息的前提是：你希望月供是固定数字好做预算，或者你的收入不稳定、需要「每月固定支出」来规划现金流。从纯数字看，同样 350 万、6.2%、15 年，只付息共付息 325.5 万，等额本息共付息 188.5 万，差额 137 万——这部分差额就是「月供低」的真实售价。
我填的「评估市值」和中介给我的挂牌价差很多，该填哪个？
填银行评估价，不是挂牌价也不是你的成交价。银行委托的评估机构会按近期同小区成交价再打折，评估折扣率常见 70%～90%，所以 500 万挂牌的房子评估价可能只有 35 万到 45 万，额度会跟着缩水。如果你手上没有评估报告，保守做法是按成交价先打个 8 折填进去试算，这样得到的额度是偏乐观的估算；真实额度要等银行出评估报告才能确定。页面不做房价评估，也不会去猜市场价。
已提取本金和已有抵押余额，我能分清区别吗？
能。区分标准是这笔钱是谁借的、现在还欠多少。「已有抵押余额」是房子上原本就有、可能是别人（比如你配偶单独抵押、或者上一任房主留下的）的贷款，它会占用你未来能借的额度。「已提取本金」是这笔净值贷款自己的额度你已经提走了多少——它不占用额度（本来就在额度里的），只影响你「还能再提多少」和「现在每月利息是多少」。举例：额度 350 万、已提取 100 万，剩余可提 250 万，月利息按 100 万的 6.2% 算即 5,166.67 元。
年利率填 6.2% 是怎么来的？我的合同上写的是「LPR 加 X」
6.2% 是页面默认值，用来演示，不代表任何真实报价。合同上写「LPR 加 X 个基点」时，你要把当前的 LPR 值加上 X 算出一个年化数字再填进来。注意两点：一是很多净值贷款的报价是「年化利率（APR）」而不是「名义年利率」，APR 包含了年化费和评估费，可能比名义利率高 0.3 到 0.8 个百分点，差在几百万的额度上就是一年几万块；二是LPR 是浮动的，本页算的是一个静态快照，改利率重算一次就能看到敏感性——同样 100 万、15 年，利率每上升 0.5 个百分点，总利息大约多出 4.7 万元（页面「完整示例」里给了 5.20% 到 7.20% 的逐档月供对比）。
提前还款 20 万，到底选缩期还是减额？
看你在乎现金流还是在乎总支出。以 100 万、6.2%、15 年、第 37 期一次性还 20 万为例（此时剩余本金 866,632.27 元），原计划剩余 144 期的总利息是 364,135.95 元。缩期（月供不变、期数缩短）变成 101 期还清，这段利息降到 188,844.84 元，省息 175,291.11 元；减额（期数不变、月供降低到 6,574.54 元）这段利息是 280,101.24 元，省息 84,034.71 元。缩期省息几乎是减额的两倍，但你换来的是每月要还更多钱。还要先看违约金：20 万按 1% 收是 2,000 元，和 175,291.11 元的缩期省息比是 87.6 倍的差距——如果你的合同有提前还款违约金且锁定期还没过，先算清这笔账再决定。
算出来的额度能直接拿去申请吗？数据会传到服务器吗？
额度不能直接拿去申请，这个数字只用来做前期规划。银行实际批的额度由三件事决定：评估报告给出的评估价、你这项贷款对应的成数上限（受房屋类型、你已有的其他负债、收入负债比共同影响），以及银行自己的风控政策。页面算的是「如果评估价是 A、成数是 B，你能借 A×B 减掉旧贷」，这三个输入里只有「已有抵押余额」是你能确定的，最终以银行书面审批为准。
数据方面可以放心：整个计算在浏览器里用一段内联 JavaScript 完成，只调用 Math.pow 和 toLocaleString 两个原生方法，不发任何网络请求。你在开发者工具的 Network 面板刷新一遍就能看到，HTML、CSS 和本页那个 script 之外没有任何请求；填的市值和利率也不写入浏览器存储，刷新即清空。
相关工具
- 房贷计算器——按房屋总价、首付比例算完整的按揭月供，处理的是「买房时借的那一笔」，和净值贷款的口径不同。
- 利息仅房贷计算器——只算「每月还利息、到期一次还本」这一种还款方式的月供与到期本金，可以和本页的只付息结果对照。
- 贷款计算器——不限抵押物的通用贷款月供计算器，输入金额、利率、年限即可，适合消费贷、经营贷这类无抵押场景。
- 房贷提前还款计算器——专门测算提前还款的省息金额，把「缩期」和「减额」两种方式的差额算清楚，支持在第几期还。
- 等额本息等额本金对比计算器——在两种主流摊还方式之间逐期对比，本页的「只付息 vs 等额本息」是同一套公式的另一个极端。
- 房贷还清计算器——给一次性还清剩余本金做测算，算出最后一期要付多少、之后省多少利息。
- 年利率计算器——在不同利率口径（名义利率、实际利率、APR）之间换算，把「LPR 加 X」换算成可直接填入的年化数字。