租金收益率计算器

使用方法

1. 「月租金」填这套房每月能收到的租金，单位元，示例 2500，范围 0 到 1000000，步长 50。填市场租金，不是含水电的包租价。
2. 「房产价值」填当前市场价，单位元，示例 400000，范围 1000 到 100000000，步长 1000。不要用买入原价，收益率的分母必须是现在的价值。
3. 「买入成本」填一次性支出，示例 12000，范围 0 到 5000000，步长 500，含契税、中介费、过户与必要整修。它进净收益率的分母，也进自有投入。
4. 年持有支出五项分别填房产税（示例 4800）、保险（1200）、维修维护（3000）、空置预留（1500）、物业管理（2400），单位元/年，均可留空，留空按 0 计。
5. 「首付比例」填百分数，示例 20，范围 0 到 100，步长 1；「月供」填每月还款额，示例 1900，范围 0 到 100000，步长 50，填 0 表示全款。
6. 数字框改动即重算，光标停在「月租金」里按回车也会立即计算。
7. 结果区一次给出毛收益率、租售比、净收益率与 CoC；对照表默认六行，「加载更多」看十二行，「复制对照表」取 TSV，「导出 CSV」下载带 UTF-8 BOM 的文件。

这个租金收益率计算器能解决什么问题

这个租金收益率计算器（原站内名『租赁合同收益率计算器』，本页按更通行的「租金收益率」为准）针对的场景很具体：手里有一套房、一个市场租金报价和一份房贷月供，要回答这套房值不值得继续持有。它把四个常被混为一谈的指标分开算——毛收益率、租售比、净收益率与现金回报率。

这四个数回答的是四个不同的问题。毛收益率回答「房价与年租金的比例」；净收益率回答「扣掉持有成本之后还剩多少」；租售比回答「多少年回本」，能跨城市横向比；CoC 回答「我实际掏出的那笔钱每年回报多少」，分母是自有投入而不是房价。只看任何一个都会片面。

与同一分类下的几个兄弟页分工也清楚：房贷计算器算月供与利息总额，房产税计算器算持有环节的税费，到手购买力计算器算收入的实际购买力；它们算的是某个单项，本页把单项汇总成可与其它资产比较的收益率。

计算原理与变量说明

本页把七个量按公式串起来，全部先归一到「元 / 年」再运算：

• 年租金 = 月租 × 12，示例 2500 × 12 = 30000 元。
• 毛收益率 = 月租 × 12 ÷ 房价 × 100%，示例 30000 ÷ 400000 = 7.5%。分母只有房价，不含买入成本。
• 租售比 = 房价 ÷ (月租 × 12)，示例 400000 ÷ 30000 = 13.33 倍，单位是倍数而不是百分数。
• 年净收入 = 月租 × 12 − 年支出合计，示例 30000 − 12900 = 17100 元。
• 净收益率 = 年净收入 ÷ (房价 + 买入成本) × 100%，示例 17100 ÷ 412000 = 4.1505%。
• 自有投入 = 房价 × 首付% + 买入成本，示例 80000 + 12000 = 92000 元。
• 现金回报率 CoC = (年净收入 − 年还贷) ÷ 自有投入 × 100%，示例 (17100 − 22800) ÷ 92000 = −6.1957%。

七条公式原样写下来就是 毛收益率=月租×12÷房价×100%、租售比=房价÷(月租×12)、年净收入=月租×12−年支出合计、净收益率=年净收入÷(房价+买入成本)×100%、自有投入=房价×首付%+买入成本、年还贷=月供×12、CoC=(年净收入−年还贷)÷自有投入×100%。已知年净收入与自有投入，用「年净收入 ÷ 房价」可直接得到不带杠杆的口径。

一、毛收益率与净收益率差的是持有成本，税费、维修与空置通常吃掉毛收益的 30% 到 50%。 示例这套房毛收益率 7.5%，年租金 30000 里有 12900 元被房产税、保险、维修、空置预留与物业吃掉，占 43%，净收益率因此只剩 4.1505%。只看毛收益率，等于把一套「看起来 8%」的房当成 8% 来买——中介挂牌页上的收益率几乎都是毛口径。

二、租售比用「倍」比用「%」更有意义，13.33 倍就是约 13.33 年回本。 它能直接读成年数，也能跨城市横向比——不同城市的房价与租金水平差很多，用倍数比用绝对金额更容易看出谁更贵。写成百分数时读者会下意识拿去和理财利率比，写成倍数时才会先问「多少年回本」。

三、CoC 与收益率的分母不同，杠杆会把 CoC 往正负两个方向同时放大。 收益率的分母是房价，CoC 的分母是你实际掏出的钱。示例里房价 400000、首付 20%，自有投入只有 92000 元，等于用不到四分之一的本金撬动整套房的现金流；代价是 22800 元的年还贷要全额从 17100 元的年净收入里扣，年现金流 −5700 元，CoC 变成 −6.1957%。这个负号不代表投资亏了——房子仍在产生 17100 元的净收入——只代表按这套杠杆结构每月要往里贴钱。

四、空置预留不是「可能发生」，而是必然发生。 租客换手、装修空档、季节性淡季都会让某几个月没有租金进来，按年出租率 90% 到 95% 预留是业内常规，落到示例这套房就是每年 1500 元。这一项在毛收益率里完全不体现，却直接进年净收入，是毛与净之间最容易被漏掉的一块。

完整示例（数值仅作演示）

示例条件：月租 2500、房价 400000、买入成本 12000、首付 20%、月供 1900，每项结果都由本页自己的算法复算得到。

• 年租金 = 2500 × 12 = 30000 元；毛收益率 = 30000 ÷ 400000 = 7.5%。
• 租售比 = 400000 ÷ 30000 = 13.33 倍，也就是按当前租金约 13.33 年回本。
• 年支出五项：房产税 4800 + 保险 1200 + 维修维护 3000 + 空置预留 1500 + 物业管理 2400 = 12900 元。
• 年净收入 = 30000 − 12900 = 17100 元；净收益率 = 17100 ÷ 412000 = 4.1505%。
• 自有投入 = 400000 × 20% + 12000 = 80000 + 12000 = 92000 元。
• 年还贷 = 1900 × 12 = 22800 元；年现金流 = 17100 − 22800 = −5700 元。
• 现金回报率 CoC = −5700 ÷ 92000 = −6.1957%，为负说明现金流为负，每月要贴钱。
• 把月供改成 0（全款）再看：年现金流回到 17100 元，CoC = 17100 ÷ 412000 = 4.1505%，与净收益率重合。

月租与房价收益率对照表

第一张表是示例这套房的年持有支出明细，合计 12900 元。这一栏是毛与净之间唯一的差额来源，任一项填 0 都会抬高净收益率。

第二张表把示例的四个口径摆在一行里对照：分母从房价 400000 换成房价加买入成本 412000，再换成自有投入 92000，同一个 17100 元的分子就得到了三个完全不同的答案。

第三张表说明租售比为什么用「倍」更好读：倍数本身就是回本年数，跨城市比对时不需要换算。月租 2500、房价 400000 那一行是本页默认示例。

工具区里的第四张表是十二行完整对照：月租 1200 到 6500、房价 180000 到 950000，两两组合给出毛收益率与租售比，默认展开前六行。这一组数据的毛收益率集中在 7.5% 到 9% 之间，而租售比从 11.11 倍拉到 13.33 倍，看倍数比看百分数更容易分出高下。

结果边界、舍入与适用说明

• 月租金必须大于 0，允许 0 到 1000000，步长 50；填 0 或负数时提示「月租金请填写大于 0 的金额」。
• 房产价值必须大于 0，允许 1000 到 100000000，步长 1000；填 0 或负数时提示「房产价值请填写大于 0 的金额」。
• 首付比例必须在 0 到 100 之间，步长 1；越界时提示「首付比例请在 0~100 之间」。填 100 视为全款。
• 全款（首付 100%）时月供必须为 0，若此时月供大于 0，提示「全款（首付 100%）时月供应为 0」。
• 毛收益率保留最多 3 位小数（7.5、8、8.64、8.571、8.25、8.077、8.211、9），租售比保留 2 位小数（13.33、12.5、11.11、11.57、11.67、12.12、12.38、12.18），净收益率与 CoC 保留 4 位小数。
• 年支出五项留空按 0 计，但填 0 会让净收益率虚高；空置预留尤其不建议留空，换租空档是必然发生的成本。
• 自有投入为 0（首付 0% 且买入成本 0）时无法计算 CoC，页面会提示补填首付比例或买入成本，而不是静默返回 0。
• 本页不计算房产增值与折旧，也不含所得税；CoC 是税前、未计增值的现金流口径，与「投资总回报」不是同一个概念。
• 月供按固定值填写，不重算利率与剩余本金；若月供随利率浮动，请按调整后的金额重算。

常见问题

相关工具

• 房贷计算器：算月供与利息总额，填回本页即可算 CoC。
• 房产税计算器：算持有环节税费，对应本页的房产税一栏。
• 投资回报率计算器：把这套房与其它资产放在同一把尺子上比。
• 到手购买力计算器：算租金收入扣除支出后的实际购买力。
• 房屋炒房利润计算器：算买卖差价口径的利润，与持有口径互补。
• 计算器：查看全部计算器工具。