使用方法
- 填「月租金」，用当前市场上同类房源能达到的租金，而不是你现在收的租金；如果已出租多年没涨租，请先按市场价调整。
- 填「空置率」，即一年里因换租客、装修、招租而空置的比例，长租房一般估 5% ～ 10%。
- 填「年运营费用」，把所有不属于月供的支出加起来：房产税、保险费、物业费、维修与保养、招租佣金、公共水电、管理费。
- 填「物业价格」，用当前市场估值或已谈定的成交价，不是你的买入成本——资本化率衡量的是这个资产「现在值多少回报」。
- 「目标资本化率」用于反算：给出你心里的目标收益率，页面算出该 NOI 对应的合理价格。
- 点击「计算资本化率」，得到年潜在总收入、有效总收入、NOI、资本化率、价格/NOI 倍数与目标收益率对应的估值。
这个资本化率计算器能解决什么问题
本页中文名也偶被写作「上限比率计算器」，对应的英文术语是 cap rate（资本化率）。判断一套房或一间商铺「贵不贵」，光看租金绝对额没有意义，因为租金要扣掉空置与运营费用才剩下真正属于资产的钱，而这份净收入要跟买价相比才有可比性——这就是资本化率要回答的问题。这个资本化率计算器把「月租金 → 有效总收入 → 净营运收入 NOI → 资本化率 → 价格倍数」整条链路摊开，同时支持按目标收益率反算合理估值，并附一张价格与收益率对照表。它适用于长租住宅、商铺、写字楼、公寓与小型多户物业的横向比价，判断同一城市不同板块的收益差，核对中介给出的「收益率 X%」是否用了正确的口径，以及在出价前先算清自己能接受的价格上限。
计算原理与变量说明
页面按下面这条链路逐步换算，每一步都会显示在结果区。
- 年潜在总收入：
月租金 × 12，示例 2800 × 12 = 33600。 - 空置损失：
年潜在总收入 × 空置率 ÷ 100，示例 33600 × 5% = 1680。 - 有效总收入 EGI：
年潜在总收入 − 空置损失，示例 31920。 - 净营运收入 NOI：
有效总收入 − 年运营费用，示例 31920 − 6000 = 25920。 - 资本化率：
NOI ÷ 物业价格 × 100%，示例 25920 ÷ 420000 = 6.17%。 - 价格/NOI 倍数：资本化率的倒数，
物业价格 ÷ NOI，示例 420000 ÷ 25920 = 16.20 倍。商业地产口语里说「这个盘 16 倍」，指的就是它；倍数 = 100 ÷ 资本化率。
最关键的是NOI 的口径。按商业地产的通行口径，NOI 要扣掉空置损失与全部运营费用，但不扣贷款月供、不扣所得税、不扣折旧、不计入资本性改造支出。原因是资本化率要衡量资产本身的赚钱能力，与你怎么融资、怎么抵税无关。正因为不扣月供，同一套物业无论全款还是贷款，资本化率都一样；而现金回报率（cash-on-cash）是要扣月供的，所以同一个资产会有两个不同的数字。
举个例子说清这个差别：示例物业价格 420000、NOI 25920，资本化率 6.17%。如果首付三成（126000）、贷款 294000、年利率 6%、期限 30 年，月供 1762.68，年供 21152.14，扣掉月供后的年现金流只剩 4767.86，除以首付得到的现金回报率只有 3.78%。6.17% 说的是「这个资产值不值这个价」，3.78% 说的是「你的这笔本金赚多少」——中介如果只报高的一档或者混用，就容易误导。
完整示例（数值仅作演示）
示例条件：月租金 2800，空置率 5%，年运营费用 6000，物业价格 420000，目标资本化率 6%。
- 年潜在总收入 33600，空置损失 1680，有效总收入 31920。
- 净营运收入 NOI 25920。
- 资本化率 6.17%，价格/NOI 倍数 16.20 倍。
- 按目标资本化率 6% 反算，同样的 NOI 对应合理估值 432000。
- 按目标资本化率 8% 反算，对应估值降到 324000。
换算到实际决策：如果你认为 6% 是这个板块的合理水平，那么 420000 的出价略低于合理估值，属于可接受区间；如果你要求 8% 的收益率，同样的租金水平下最多只能出到 324000。反过来说，若坚持 420000 的预算并希望达到 7% 的资本化率，那么这套物业的 NOI 必须从 25920 提高到 29400，也就是月租金要涨到约 3000（在其他条件不变时）。
示例中的租金、费用与价格均为演示数值，不代表任何具体城市的市场行情，也不构成投资建议。
物业价格与资本化率对照表
下表固定 NOI 为当前计算出的 25920，只改变物业价格，用于判断不同出价对应的收益率区间。
| 物业价格（元） | 净营运收入（元） | 资本化率 | 价格/NOI 倍数 |
|---|---|---|---|
| 250000 | 25920 | 10.37% | 9.65 |
| 300000 | 25920 | 8.64% | 11.57 |
| 350000 | 25920 | 7.41% | 13.50 |
| 420000 | 25920 | 6.17% | 16.20 |
| 500000 | 25920 | 5.18% | 19.29 |
| 600000 | 25920 | 4.32% | 23.15 |
结果边界、舍入与适用说明
- 输入范围：月租金与年运营费用 0 ～ 10000000，空置率 0 ～ 100%，物业价格 1 ～ 1000000000，目标资本化率 0.1% ～ 100%，均支持小数。
- 物业价格必须大于 0，因为它是资本化率的分母；填 0 页面会提示而不是显示无穷大。
- 资本化率与空置率按 2 位小数显示，金额按 2 位小数，价格倍数按 2 位小数。
- 当运营费用超过有效总收入时，NOI 为负，资本化率也会是负数。这不是计算错误，而是说明该物业在当前租金与费用结构下无法自负盈亏；页面会明确提示，不会静默显示一个「正常」的百分比。
- 本页算的是当前口径下的静态收益率，未计入物业增值、租金年增长、贷款利息抵扣与资本性改造带来的价值变化。若要评估含增值的总回报，应改用投资回报率类的口径。
- 空置率与运营费用都需要自己估，本页不会替你做市场判断；把这两个数估得过于乐观，会直接抬高资本化率。
- 资本化率不宜跨城市、跨物业类型直接比较。核心地段写字楼的 5% 与偏远地区住宅的 8% 反映的是风险差异，不是简单的高低优劣。
- 结果为估算，用于比价与出价上限的粗略判断，不能替代尽调与专业评估报告。
常见问题
资本化率越高越好吗？
不一定。资本化率高通常意味着价格相对租金便宜，但也往往对应更高的风险：地段差、租客不稳、房屋老旧、税费重。核心地段的写字楼资本化率可能只有 5%，而偏远地区的住宅能到 8% ～ 10%，这不是后者「更划算」，而是市场对风险的定价不同。要结合空置率、租约剩余年限与维护成本一起看。
NOI 要不要扣月供？
不要。净营运收入 NOI 的口径是不扣贷款月供、不扣所得税、不扣折旧、不计资本性改造，只扣空置损失与运营费用。因为资本化率衡量的是资产本身的赚钱能力，与你怎么融资无关。扣了月供的那个指标叫现金回报率（cash-on-cash），是另一个概念。
为什么我按租金直接算出来的收益率比这个高？
因为那样算用的分子是毛租金，没有扣空置损失和运营费用。示例里毛租金 33600 除以 420000 是 8.00%，但扣掉 5% 空置和 6000 费用后 NOI 只有 25920，资本化率降到 6.17%。房产税、保险、维修、招租佣金这些支出是真实发生的，忽略它们会系统性高估收益率。
价格/NOI 倍数和资本化率什么关系？
互为倒数：倍数 = 100 ÷ 资本化率。示例资本化率 6.17%，倍数就是 16.20。商业地产习惯用倍数报价（「这个盘 16 倍」），住宅投资圈更习惯说收益率，两者说的是同一件事，换算时不要重复乘除。
反算估值怎么用？
先定下你能接受的最低资本化率，再用 NOI 除以它，就得到你能出的最高价。示例里要求 8% 收益率、NOI 25920，则最多出 324000；要求 6% 则可以出到 432000。反算的价值在于把「感觉贵」变成一条明确的价格红线。
资本化率能不能跨城市比较？
只能作为参考，不能直接比大小。不同城市的房产税税率、租金增长预期、人口流动、租客结构与融资成本都不同，资本化率的基准水平自然不一样。比较同一城市、同一物业类型、同一档次的项目才有意义。
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